巨变正在发生!蒙眼狂奔18年 房地产迎来历史性转折

  这是一个转折点此后就起先了整个行业轰轰烈烈的造富运动。  这是一个转折点此后就起先了整个行业轰轰烈烈的造富运动。
  2017年房子是用来住的、不是用来炒的首次写入十九大报告又是一个转折点房子的投资属性、金融属性被弱化新一轮房改大幕拉开。

  
  政府对房地产的决心体现在调控上。以往人们期待的经济下行房地产就放松的现象这一次却别国发生。
  据不完全统计2018年是历年发布房地产调控政策次数最多的一年且政策履行严格。截止目前国内楼市调控政策合计发布高达410次商品房成交量创下近6年来同期最差成绩。
  我们如果把眼光聚焦整个房地产行业更是发现转折真的来了。
  郁亮在2012年提出房地产的 白银时代没想到短短六年的时间白银已经成为青铜而对很多房企来说甚至成为废铁。
  对于房企来讲现在不是赢利的问题是怎么生存的问题。
  房地产是高杠杆行业好的年景高杠杆可以让房企迅速做大规模甚至可以麻雀变凤凰但是如今高杠杆却成为悬在头顶的一把刀并且对于很多企业来讲这把刀终极会掉下来。
  据67%的高位而前30名到200名负债率均在100%以上50名到100名的净负债率甚至高于140%。

  
  也就是说排名越往后情况越危险。怎么办?房企两大战役打响一是头是回款加速卖房一头是找钱还债续命但是这两头都举步维艰。
  先来看卖房回款10月份全国30 大中城市中商品房成交面积为5%。
  而从居民户中长期贷款看。8%这也是最近多年的首次隐晦房地产贷款收紧。

  也就是说房企就是打折甩卖大家也没钱来买这就尴尬了。
  再来看找钱一种是股权融资一种是债权融资。
  2018年尚未断绝已经有11家与房地产行业有关的内资公司赴港上市ipo数量创下近年来的新高。

  上一次港股单年上市房企家数超过10家还要追溯到1997年亚洲金融危机期间。
  上市能解决问题?看39%这也是2018年以来首次跌破400亿元大关更创下2017年1月以来融资金额的最低值。
  融不到钱罢了关键还得还钱。a股市值规模4万多亿而从各行业的股票质押规模占a股整体股票质押规模的比来看房地产板块占有第一名。所以现在股市一跌房企心里最慌!
  从股市里捞钱难那我借债怎么样?25%。
  25%的利率还是好的龙头企业试想一下中小型房企借钱利息得有多高?
  实际上在过去一年多时间里央行、银监会等各部门发布了近20项调控政策以收紧和规范房地产市场融资行为。房企常用的银行贷款、债券、股权质押等融资渠道都被严格限制而在《资管新规》等系列政策出台后信托、私募资管计划等非标融资渠道更是了当被堵死。
  关键的是还债的时刻也来了。
  2015年-2016年信贷宽松的融资环境中房企迎来发债热潮因此这部分规模强大的债务将在2018年-2019年召集到期。

  
  亿翰统计数据暴露房企第一次偿债小高峰召集在2018年9月-2019年10月偿还规模约3800亿元月均偿还额280亿元;第二次大高峰召集在2020年5月-2021年10月偿债规模约8600亿元月均偿还额480亿元。
  债务压顶实际上很多房企已经扛不住了起先卖股权。
  北京产权交易所房地产企业产权挂牌的多达86亿元。
  所以这样看起来形势很明朗了这场拉锯战必然很多人要倒下说白了这就是一场房地产企业的供给侧改革。

  
  2房企供给侧改革 国有房企捡漏
  9月末时万科高喊活下去貌似求生欲很强。

  
  然而现实却是一边高喊活下去一边高歌猛进地并购拿地。2018年初以来万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起耗资超过230亿元。

  
  把回款作为首要任务的万科实际上却在拼命花钱。
  截至今年02%都成负的了。
  万科疯狂扩张很多人感觉是捡便宜为了下一轮房地产繁荣在铺路。但实际上这确实是为了活下去。
  在房住不炒、行业供给侧改革的时代重资产的房地产行业利润逐步下滑企业要么保住市场份额要么就是被淘汰。
  从行业本身来讲无论中外未来剩下几家巨头都是大趋势。
  作为一个市场化较高的行业房企一不小心就被干掉了。

  过去15年来房地产百强企业淘汰率是80年以来百强企业中还有20家企业留在这个名单当中。
  而5年前的百强中的63家企业继续跻身2018开发企业百强在过去15年当中一直在百强企业top10当中的是万科、恒大、绿地。
  最要紧的是百强企业市场占有率:2003年百强企业市场占有率加起来是14 09年22%到现在是接近50%。

  所以说这个行业召集度一直在加速但是对比国外还差很多。

  41%。

  而日本、香港的前十强房企的市场份额更是已经达到40%和80%以上。
  房地产召集度提高万科作为龙头有什么可怕的?
  前面说到房企淘汰率是很高的例如2016年地产企业百强榜3000亿规模阵营的三家房企无一家受控于国资。销售业绩最好的国企绿地排名第四然而就在 2014年绿地曾以2408亿元的销售业绩碾压万科坐上投把交椅。

  
  现在来看掉队的国企有卷土重来之势万科也很慌啊!
  房地产这个行业谁的融资成本低谁有钱拿地谁才能掌握话语权现在谁手里有钱很隐晦国企嘛。
  46亿元创下历史单日成交纪录!
  而在拍卖的12宗成交地块中有8宗地块被央企、国企或其联合体拿下。其中首开、住总、中铁置业、中铁诺德、中建一局等均在此次土地拍卖中出手。
  而万科、保利等以往积极参与北京土地出让市场的龙头房企此次土拍中并未获得土地也未在拍卖阶段参与竞价。
  不只是北京在厦门、长沙、太原、环京等地都有大型的央企或国企进场拿地。也就是说土拍转凉房企钱紧但是融资成本较低的国企反而占得先机。

  
  楼市的下半场供给侧改革起先同样是召集度提高不同之处在于中国房企的未来召集到国资手中这是出于什么考虑呢?
  这时候再想想房住不炒、租购并举的楼市调控背景大家就明白了。
  从土拍市场来看虽然地方政府推地积极但限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的要紧要求。最大的变化就是配套租赁租房、保障性住房等势如破竹售面积比例越来越高。

  
  据诸葛找房统计的数据暴露截至2018年8月底全国共累计出让了纯租赁宅地71块共出让土地面积超过440万方平均楼板价为5104元/平方米。

  这种情况下限制条件对项目盈利和周转带来压力且对企业资金实力提出了更高要求说白了就是拿这些地对于民企来说运营难度大它们也不愿意参与这些费力不赢利的生意业务。
  但是作为一个房企连地都没了怎么发展?也就说这是在变相的进行供给侧改革。

  
  这又是一盘大旗房企国企化可以转变人们的住房观念发展租购并举的住房制度。
  与日本相比中国的租赁市场发育罪该万死。我们看到日本4万间其中56%为自有住房44%为租赁住房。
  与日本相反中国只购不租中国的房屋交易额在20万亿其中57%是新房37%是二手房租赁占比只有6%。所以说中国世界第一的房屋总市值与中国人的住房观念也是分不开的。
  而现在房地产行业的变化就是要转变这个观念可能会进入到租赁与销售各占一半的供应结构。

  所以有些奔着赚快钱去的房企好日子到头了有些比较激进的中小房企甚至日子也到头了。
  巨变正在发生房地产暴富的时代已经过去。
  (叶檀财经) 延伸阅读崔天凯:中美经贸磋商正在深化 期待取得显著进展中新网2018-12-24专家:房地产调控应因城施策 不能搞“一刀切”中新网2018-12-21个别城市因城施策政策微调——房地产调控政策不会发生根本性转变经济日报2018-12-21菏泽作废限售政策?当地住建局回应:正在开会研究每日经济新闻2018-12-19分析:最近的会议都不提及房地产那背后说明什么中财网2018-12-17解读:政治局会议释放哪些信号为何未提房地产调控?新京报2018-12-14 7k